12.05.2026 года вступает в силу новый Закон о внесении изменений и дополнений в Закон о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма (Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma). Опубликован в Službeni list Crne Gore, broj 59/2026.
Изменения по обороту объектов недвижимости прописаны в статье 65а. Новые ограничения гласят:
„Ограничения в операциях с недвижимостью“
Статья 65a
Исполнение транзакций на основании договора либо предварительного договора о купле-продаже недвижимости, а также других правовых сделок, которыми приобретается или передаётся право собственности либо иное вещное право на недвижимость, когда цена предметной недвижимости составляет 10.000 евро и более, в случае осуществления платёжной транзакции, может быть реализовано только если как минимум один участник в правовой сделке осуществляет платёжную транзакцию по предметной сделке в пользу или с транзакционного счёта, открытого в кредитном учреждении в Черногории.
Обязанное лицо из статьи 4 пункта 4 настоящего закона обязано отказать в составлении и удостоверении нотариального акта, которым обеспечивается избегание использования национальной платёжной системы Черногории в связи с пунктом 1 настоящей статьи.
Если платёжная транзакция по основанию договора либо предварительного договора о купле-продаже недвижимости, а также других правовых сделок, которыми приобретается или передаётся право собственности либо иное вещное право на недвижимость, была осуществлена до удостоверения правовой сделки, нотариус обязан получить доказательство о реализации платёжной транзакции.
Одно лишь заявление о реализации транзакции, участника в сделке, не может считаться доказательством.
Что это значит для нас:
Платежи, произведенные вне границ Черногории, больше не являются основанием для переноса права собственности на объект недвижимости. Нотариусы больше не будут проводить такие сделки. Соответственно, кадастр не будет их регистрировать.
Все только через расчетный счет, открытый в одном из банков Черногории одной из сторон сделки. Это может быть как расчетный счет стороны сделки, так и транзакционной счет (escrow) организации, если нотариус или агентство недвижимости готово взять на себя риски проверки происхождения средств стороны. Расчет через escrow – слишком высокие риски для третьей стороны в плане материального и уголовного преследования со стороны регулятора и как это будет развиваться на практике – покажет время.
Ситуация для продавцов или покупателей из РФ осложняется тем, что так как страна находиться под санкциями — черногорские банки не осуществляют платежи в/из РФ.
Скрытая купля-продажа под видом дарения
Некоторые недобросовестные агентства недвижимости уже стали предлагать покупателям перенос права собственности через договор дарения. Мы настоятельно рекомендуем избегать данной схемы переноса права собственности.
З варианта развития событий при переносе права собственности через договор дарения:
- Отмена дарения (opoziv poklona)
Основания: грубая неблагодарность одаряемого, ухудшение материального положения дарителя, неисполнение обязанностей, если они были частью договора. Основание — Закон об облигационных отношениях Черногории (Zakon o obligacionim odnosima).
Срок — 1 год с момента, когда даритель узнал об основании для отмены.
- Оспаривание наследниками
Наследники обычно не оспаривают сам договор как таковой, а требуют: возврата имущества в наследственную массу, уменьшения дарения, защиты обязательной доли (nužni dio).
Срок – 3 года со ДНЯ СМЕРТИ НАСЛЕДОВАТЕЛЯ.
- Скрытая купля-продажа под видом дарения
Ситуация, когда оформлен ugovor o poklonu, но фактически передавались деньги, то есть сделка была притворной (simulovani pravni posao).
Если заявляется ничтожность (ništavost) притворной сделки — СРОКОВ ДАВНОСТИ НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
У нас есть решения – звоните и записывайтесь на консультацию.
+382 69 865 964